Для справки - Бюллетень содержит данные за период с 16 апреля 2010 по 22 апреля 2010 для: "Жилищное строительство...


^ Для справки: Название компании: ЛСР, промышленно-строительная группа (Группа ЛСР) Регион: Санкт-Петербург Адрес: 190031, Россия, Санкт-Петербург, Казанская ул., д. 36 Вид деятельности: Строительство Телефоны: (812)3154419 (812)3141044 Факсы: (812)3121381 E-Mail: mail@lsrgroup.ru Web: http://www.lsrgroup.ru Руководитель: Игорь Левит, генеральный директор; Дмитрий Гончаров, председатель совета директоров. (Рейтер 16.04.10)


В Москве снесут энергорасточительные пятиэтажки. "Мetrinfo.ru". 16 апреля 2010

Вслед за панельными и блочными

В Москве снесут не только некомфортные, но и неэнергоэффективные пятиэтажки, заявил столичный градоначальник Юрий Лужков, выступая 15 апреля на межрегиональной конференции по энергосбережению.

"Мы приняли решение по сносу пятиэтажек не только по признаку некомфортности. Мы должны исключить в бытовом секторе здания, которые имеют низкий уровень теплосбережения", - цитирует Лужкова РИА "Новости".

Приступить к повышению экологической и энергетической эффективности жилых домов власти собираются уже в 2010 году. Правда, не во всем городе сразу, а пока только в одном округе – Восточном. На "обкатку" механизмов повышения энергоэффективности жилой столичной недвижимости отводится два года. Если эксперимент окажется удачным, программа будет распространена и на другие округа.

Напомним, по официальным данным, в Москве к настоящему времени снесено около 70% пятиэтажек первого периода индустриального домостроения – то есть панельных. В центре Москвы и Зеленограде уже не осталось ни одной такой пятиэтажки, а в остальных округах программа по сносу "хрущоб" должна быть завершена до 2012 года (планировали раньше, но помешал финансовый кризис). Вслед за панельными под снос пойдут блочные пятиэтажки. В 2010 году власти намереваются снести 190 из 470 оставшихся пятиэтажек "сносимых" серий. (16.04.10)


Зеленые дома: цена вопроса. "Ведомости". 19 апреля 2010

В течение последнего года идея зеленого строительства все больше привлекает внимание участников рынка недвижимости. В ноябре даже был сформирован Российский совет по экологическому строительству.

Сертификация?

Добровольная оценка экологической эффективности проектируемого или уже существующего здания делается на основе разработанных региональных стандартов, которых в мире существует несколько десятков. В России обычно обсуждаются BREEAM (Великобритания), LEED (США) и реже – DGNB (Германия). На начало 2010 г. в России зарегистрировано около десятка объектов, которые подали заявки на сертификацию по стандартам BREEAM и LEED. У каждого из стандартов есть своя система классификации зданий по качеству и степени использования зеленых технологий.



Несмотря на ограниченную государственную поддержку такой индустрии в России и отсутствие ярко выраженного спроса на зеленые здания, эта новая тенденция вызвала интерес со стороны инвесторов, девелоперов и потенциальных пользователей. Сказались и два дополнительных фактора.

Во-первых, был принят федеральный закон "Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности", который наряду с будущими подзаконными актами устанавливает для участников рынка недвижимости достаточно жесткие законодательные рамки. Он определяет требования к энергетической эффективности строительства, а также прямые и косвенные последствия, связанные с устойчивостью развития и экологичностью бизнеса. Во-вторых, в конце лета 2009 г. ГК "Олимпстрой" объявила, что все олимпийские объекты будут сертифицированы на соответствие экологическим стандартам. Это не дань моде: любая Олимпиада регламентируется международными правовыми актами, которые, в частности, предписывают соблюдение определенных экологических норм при строительстве объектов.

^ Путь от слова до дела

Что может повлиять на превращение информационного бума в строительный? В западной практике выделены три основные группы, побуждающие инвесторов вкладывать средства в зеленое строительство.

Спрос. Общественность требует заботиться об окружающей среде, повышается социальная ответственность компаний — арендаторов объектов недвижимости.

Экономическая выгода. Применение специального оборудования и материалов при строительстве компенсируется удешевлением эксплуатации объекта, а также экономией на подключении к энергосетям.

Законодательство. В зависимости от страны это могут быть как регулирующие, так и стимулирующие меры — налоговые льготы, сниженные ставки по кредитам.

В России спрос пока выражен слабо — в основном такими проектами интересуются представительства западных компаний, которые обязаны арендовать зеленые здания в соответствии с внутренней политикой. Кроме того, отсутствуют достаточные регулирующие либо стимулирующие нормы в законодательстве. Получается, что основным фактором, побуждающим строить зеленые объекты, становится экономическая эффективность конкретного проекта.

^ Посчитаем — будем жить

При создании зеленого объекта значительная экономия (по экспертным оценкам, до 30%) в России может достигаться за счет снижения затрат на подключение к инженерным сетям (при эффективной организации здания мощностей для его эксплуатации потребуется меньше). С другой стороны, для достижения такой экономии иногда может оказаться недостаточно простых решений и затраты на строительство могут увеличиться.

Экономия на эксплуатационных расходах зеленого объекта ? один из основных факторов, способствующих продвижению зеленого строительства за рубежом. Эти расходы (OPEX) включают земельные платежи, налог на имущество, страховые платежи и непосредственно расходы на эксплуатацию объекта. Эксплуатационные расходы стоят особняком и выплачиваются арендаторами по факту потребления электроэнергии и водоснабжения. Тем не менее, когда в западной статистике фигурируют показатели общего снижения эксплуатационных расходов зеленого здания, они зачастую включают в себя как эксплуатационные расходы в привычном понимании, так и коммунальные платежи (соотношение статей расходов можно видеть на диаграмме).

Хотя в России величина коммунальных расходов пока значительно меньше европейских показателей и экономический эффект не столь очевиден, снижение расходов в процентном соотношении значительно — до 20% экономии электроэнергии и до 45% снижения потребления воды.

Земельные платежи, налог на имущество и страхование не зависят от того, зеленое или обычное здание было построено. В то же время у российских управляющих компаний пока еще недостаточно опыта по обслуживанию и управлению зданиями с применением зеленых технологий, и можно предполагать, что их услуги в данном случае будут обходиться дороже, чем управление сопоставимым по классу обычным зданием. В итоге на первых порах эксплуатационные расходы могут быть снижены в среднем на 3-5%.

На российском рынке сложилось мнение, что ставка аренды зеленого здания должна быть значительно выше, чем для аналогичного обычного объекта. Компании, планирующие зеленые здания, в прогнозы закладывают увеличение ставки до 15% по сравнению со схожими обычными проектами. Это объясняется существующим дефицитом зеленых зданий на рынке. Вполне справедливо закладывать подобную разницу в ставке для первого, третьего, пятого здания, которое появится. Но в долгосрочной перспективе избыточный спрос будет постепенно исчезать и разница в ставке на зеленое здание и обыкновенное скорее всего стабилизируется на уровне европейских показателей.

Зеленые здания — одни из лучших на рынке, с высоким качеством строительства. Они оборудованы современными инженерными системами, поэтому уровень вакантных площадей в них обычно меньше по сравнению с обычными объектами примерно наполовину. Если, например, у обычного здания уровень недозагрузки будет составлять 10%, то у зеленого данный показатель может оказаться на уровне 5%. Разумеется, при условии, что ставка аренды не завышена искусственно.

За счет высокого качества зеленого здания и его оснащения современными системами оно имеет более длительный срок эксплуатации по сравнению с обычным объектом. В связи с этим ведутся споры, справедливо снижать ставку капитализации для зеленых объектов или нет. Но современное здание, оснащенное по последнему слову техники, может и не быть зеленым, однако иметь такие же основания для более длительного срока эксплуатации — в этом случае изменять ставку будет некорректно. Этот вопрос должен решаться индивидуально в каждом отдельном случае. (Ведомости 19.04.10)


Избирательная разморозка. "Ведомости". 19 апреля 2010

Какие из приостановленных проектов и почему стоит размораживать сейчас, девелоперы обсуждали за круглым столом в "Ведомости-Недвижимости" 25 марта.

^ До востребования

Натали Шмурин, директор департамента маркетинга и продаж AFI Development:

— Из большого пакета проектов мы выбрали те, которые будут более всего востребованы. Мы разморозили гостиницу "4 звезды плюс" и два офисных центра: "Аквамарин" (Озерковская набережная) и бизнес-центр на Павелецкой.

Когда грянул кризис, офисы были проинвестированы на 75%, а гостиница — уже на завершающей стадии строительства. Поэтому ничего иного не оставалось, как ввести ее в эксплуатацию в декабре прошлого года. Сегодня рынок таков, что не рассматривает недостроенные проекты.

Валентина Становова, первый вице-президент "Капитал Груп":

— К началу кризиса у нас были проекты, которые реализовывались по инвестконтрактам, и существенная задержка сроков по ним грозила просто грабительскими штрафными санкциями. И были проекты бумажные, например на Хорошевском шоссе, — мы их купили и либо согласовывали ИРД с городом, либо разрабатывали проект. По ним работа была приостановлена. Сейчас [те, у кого бумажные проекты все стоят и ждут, пока выйдет распорядительный документ по правилам землепользования и застройки, чтобы потом уже приступать к утверждению проекта.

Булат Шакиров, гендиректор ТЦ "Ритейл Парк" и "Пражский град" (ФПК "Гарант-Инвест"):

— "Гарант-Инвест" для себя решил, что для нас кризис закончился, ну, может быть, не на 100%. Мы сейчас активно ищем проекты: рассматриваем варианты недостроя и построенных центров, пока в Москве и области. Мы никогда не замахивались на большие объекты. Сейчас формат торгового центра площадью 20000-30000 кв. м оптимален и по вложению денег, и по заполняемости арендаторами, и по ставке.

Григорий Длуги, директор по продажам MR Group:

— Проект, который мы начали в самый разгар кризиса, — БЦ "Трио": 37000 кв. м на ул. 8 Марта, в районе ст.м. "Динамо". Там даже в состоянии shell & core активно идут продажи. В марте мы закрыли четыре сделки, продолжаем вести переговоры, в день поступает около 10 звонков. Технология продаж маленькими блоками сильно отличается от сдачи в аренду, но это наша ниша, и мы видим большой потенциал как раз в продаже блоками. Не буду лукавить: часть наших площадей ушла по бартеру подрядчикам.

Вячеслав Каминский, гендиректор DVI Group:

— То, что мы достраиваем начатое до кризиса, — это понятно: жалко бросать, в основном объекты в высокой степени готовности. А кто-то зашел в новые проекты, с нуля? При сегодняшних ставках, наверное, нереально брать кредиты на стройку. Банки рассказывают, как им самим тяжело привлекать [средства. Но кому-то дают [кредит под 12%, кого-то санируют под 8%, а тем, кто работает и кто платит, они делают ставку 20%. Эта ситуация мне непонятна.

"Будем просто зарабатывать"

Михаил Уринсон, управляющий директор УК "Алур":

— Как определяется доходность? Рассчитывается сценарий, который готовы терпеть наши акционеры и другие инвесторы, с которыми мы ведем переговоры по соинвестированию.

Что касается инвестиций в новые проекты, мы хотим видеть при оптимистичном сценарии 30-35%, но реально 40-50% [годовых. В основном это жилая недвижимость, мало какие проекты в коммерческом сегменте могут обеспечить такую доходность. В жилье у нас идут продажи "с забора": мы открыли сейчас продажи в Волгограде (застройщик — "Энергопром", "жесткий экономкласс", расчетная доходность — 65%) — и сделки пошли.

Дмитрий Джамбакиев, первый зам гендиректора "Велес Капитал Девелопмента":

— Мы подошли к кризису, как и многие компании, с портфелем проектов, не приспособленных к такому повороту событий. И было впечатление, что мы налетели на полном ходу на стену. Но сейчас слово "кризис" уже неприменимо — это новые реалии, в которых нам надо жить.

Мы сейчас доделываем проект (поселок таунхаусов "Потапово") в Южном Бутове. Провели его реконцепцию: то, что уже строится как бизнес-класс, таковым и останется, но на новых площадках будут строиться таунхаусы экономкласса. Предлагаем нашим партнерам доходность от 30% до 50-60% по RAR. При нынешнем состоянии рынка мы на этом проекте будем очень хорошо зарабатывать, а при плохом состоянии будем просто зарабатывать.

Дмитрий Ковальчук, гендиректор "Пробизнес-Девелопмента":

— Наш совместный с "Ренова-Стройгрупп" проект в Щербинке предполагает строительство жилого комплекса класса "эконом плюс". [Ориентировочная стоимость 1 кв. м — около 62000 руб. 1-комнатная квартира должна быть по средствам среднему покупателю. Чтобы он мог взять кредит и с ежемесячного дохода в 40000 руб. за пять лет, а не за 20 его погасить. Даже при ставках 20% годовых.

Сейчас в Подмосковье, в регионах есть успешные проекты "жесткого эконом-класса": 1-комнатные — от 21 до 25 кв. м. Они действительно дают 30-40%-ную доходность. Надо различать, ты строишь доступное или достойное жилье.

Николай Климов, замгендиректора по строительству "Пересвет-Региона":

— В Волгограде (ул. Лавочкина, 7) провели реконцепцию. Был экономкласс — стал совсем "жесткий эконом": 407 квартир вместо 207. Сделали кухни-ниши, порезали площади, убрали лишние, с нашей точки зрения, лифты. Дом даже стал интереснее, чем был, архитектурная нелинейность добавила изюминку. Убрали все дорогостоящие атрибуты, парковку, которую нам навязывали. Пока это только проект, продажи не начались, но уже есть люди, которые хотят купить.

^ Бизнес-класс пошел

Григорий Алтухов, советник президента ФСК "Лидер":

— На Волоколамском шоссе (ЖК "Зодиак") к III кварталу 2008 г. мы как раз подошли к освоению площадки. Только вырыли котлован — и сразу же возник вопрос: что дальше? Мы решили продолжить. 2009 год был сложный, зато сейчас, когда все только начинают проекты, у нас есть уже готовый дом. Финансирование ведется полностью только за счет продаж, несмотря на то что это бизнес-класс, который больше всех просел. Интересно, что идут продажи самых дешевых квартир (до 15 млн руб.) либо очень дорогих (от 25 млн руб.).

Людмила Потапова, руководитель отдела продаж проекта "Итальянский квартал":

— Сейчас стоит размораживать проекты элитного жилья и бизнес-класс. "Гута-Девелопмент" — один из партнеров проекта "Итальянский квартал". В 2008 г. было получено проектное финансирование. И вопрос о том, выводить проект на рынок или нет в 2009 г., не был сложным. 10 октября прошлого года мы начали продажи. И были, если честно, абсолютно не готовы к тому, что продажи будут идти настолько успешно. За два квартала мы дважды корректировали цены в сторону увеличения. Минимальная цена с 1 апреля будет $8100 на 2-м этаже — начинали мы с $6800 за 1 кв. м.

^ Ставки как ставки

Алексей Федоткин, старший вице-президент Промсвязьбанка:

— Девелоперы уже трижды намекали, что ставки кредитования большие. Что вам сказать? Ставки как ставки — рыночные.

На сентябрь 2008 г. у нас примерно 13% кредитного портфеля было в девелопменте (от 270 млрд руб.). В 2009 г. Промсвязьбанк не профинансировал ничего, кроме достраиваемых проектов, которые были. В 2009 г. у нас был прямой запрет на финансирование девелоперов до 2010 г. Сейчас формально этого запрета нет, но предоставлять кредиты практически не будем.

Я думаю, что мы профинансируем 1-2 проекта размером $50-70 млн за весь год. Ну, может быть, некоторые проекты на уровне $10 млн. На 95% это будут наши старые клиенты. Девелопмент был весьма доходным, и сейчас он будет точно так же приносить большую доходность. Но нет такой цены [денег, которая способна была бы компенсировать невозврат кредита.

В кризис мы сначала вообще не выдавали кредитов, потом у нас была ставка 22% в рублях и 18% в валюте. Я считаю, что это рыночные ставки. В нашем портфеле есть ставки и 10%, и 8% в валюте, в том числе по ряду новых проектов. По итогам 2009 г. средняя ставка в портфеле по всем продуктам была 16% годовых в валюте. (Ведомости 19.04.10)


Пятиэтажка за 5 месяцев. "Ведомости". 19 апреля 2010


Компания Ruukki разработала типовые проекты пятиэтажек на основе металлокаркасов. Скорость их строительства в 2 раза выше аналогов из кирпича и бетона. Изготовление одного дома на заводе занимает 3-4 месяца, монтаж — не более пяти месяцев. Металлокаркасные технологии не предполагают "мокрых" работ, возводить здания можно в любое время года без ущерба для качества.

Экономия на строительных расходах доходит до 25%. Соответственно, цена 1 кв. м снижается примерно на 20%. По данным Сергея Чернышева, гендиректора российского подразделения Ruukki, такое жилье стоит от 20000 руб. за 1 кв. м (без учета стоимости земли и коммуникаций).

Типовые планировочные решения предусматривают 1-3-комнатные квартиры площадью от 21 до 67 кв. м. Здания разработаны с учетом различных климатических зон и могут строиться во всех регионах РФ.

В марте 2009 г. Ruukki презентовала типовой проект 16-этажного жилого дома по аналогичной технологии. Договор на поставку двух объектов общей площадью 50000-60000 кв. м подписан в мае 2009 г. с компанией "Садко". До 2012 г. Ruukki построит еще 10 жилых домов.


^ Для справки: Название компании: Ruukki Group Oyj Адрес: FI 02150 Espoo Finland, Innopoli I Tekniikantie 12 Вид деятельности: Лесная и деревообрабатывающая промышленность Телефоны: +358(0)504421663 +358( 0)104407000 +41796019094 Факсы: (358)104407001 E-Mail: info@ruukkigroup.fi Web: http://www.ruukkigroup.fi Руководитель: Aлвин Смит, Председатель совета директоров (Ведомости 19.04.10)


Денег не жалко. "RBC daily". 19 апреля 2010

Бюджеты сделок с московскими квартирами выросли на 30%

Выход столичного рынка жилья из кризиса ознаменовывается увеличением не только количества покупок, которые вернулись в первом квартале к уровню ажиотажного спроса 2007 года, но и потраченных на них средств. По итогам марта 2010 года средний бюджет сделок на вторичном рынке увеличился почти на 30%, утверждают в агентстве МИАН. Конкуренты по риэлторскому рынку хотя и говорят о позитивной динамике цены покупок, но рекордного роста показателей не видят.


По подсчетам МИАН, в марте прошлого года покупатели тратили на московскую вторичку не более 6,8 млн руб., тогда как уже в этом году средний бюджет вырос до 8,8 млн руб. Одновременно риэлторы отмечают рост спроса на квартиры большой площади. "Если в прошлом марте в МИАН фиксировались единичные продажи 4-комнатных квартир и основной спрос приходился на 1—2-комнатные объекты, то этой весной квартиру с таким количеством комнат приобретал уже каждый десятый клиент компании", — говорят в агентстве.

В корпорации "Инком" оперируют значительно меньшими цифрами. "В настоящее время средний объем средств, которые покупатели готовы потратить на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья, составляет 6,9 млн руб.", — отмечает руководитель аналитического центра "Инком" Дмитрий Таганов. За три месяца этот показатель прибавил чуть более 2%. По сравнению с концом 2008 года сумма, которую потребители готовы отдать за вторичку в Москве, снизилась на 13,5%.

Генеральный директор "Миэль-Брокеридж" Алексей Шленов говорит о незначительном росте бюджета покупки на рынке вторичной недвижимости. "Изменение среднего бюджета покупки в большую сторону связано с возросшим покупательским интересом к более дорогим квартирам. Если в первом квартале 2009 года количество сделок было значительно меньше и спросом пользовались в основном квартиры нижнего ценового диапазона, то сегодня сделки проводятся во всех сегментах", — объясняет эксперт.

Значительную динамику роста потраченных средств, о которой отчиталось агентст­во МИАН, подтверждают только в Penny Lane Realty, хотя и с некоторыми оговорками. "Соглашусь про относительные цифры роста средних бюджетов покупок, хотя не очень представляю, что более или менее приличное можно купить в Москве за 6,8 млн руб.", — рассуждает директор департамента элитной недвижимости компании Александр Зиминский. В то же время, по данным "Инкома", самая дешевая московская квартира из числа выставленных на продажу в марте стоила 3,6 млн руб., самая дорогая — 241,7 млн руб.

"Мы видим средние цифры в 380—420 тыс. долл. (11—12,2 млн руб.) на квартиры эконом-класса и 530—600 тыс. долл. (15,4—17,4 млн руб.) в сегменте бизнес-класса", — говорит г-н Зиминский. В 2009 году средние цифры составляли соответственно 300—320 тыс. долл. и 470—490 тыс. долл. Из данных Penny Lane Realty следует, что рост показателя в эконом-классе за год составил 31,25%, бизнес-классе — 22,5%. (RBC daily 19.04.10)


Весеннее обострение на рынке новостроек. "Горячая линия недвижимости". 19 апреля 2010

В начале третьего квартала минувшего года, в выгодной степени расположенные объекты жилой недвижимости, находящиеся в повышенной стадии готовности начали пользоваться весьма значительным интересом потребителей. В это же время свою активность проявили и перекупщики, которые выбирали, чаще всего, самые ликвидные однокомнатные или двухкомнатные квартиры в быстро строящихся домах панельного типа эконом класса. При этом качественные квартиры небольшой площади, находящиеся в непосредственной близости к станциям метро выбыли в минимальную ценовую категорию эконом класса.

С приходом 2010-го года данная тенденция еще больше проявила себя, и в дальнейшем будет только обостряться до конца четвертого квартала. Многоэтажные новостройки на данный момент находятся, в лучшей ситуации, на стадии укладки фундамента и будут введены только к 2012-му году. На сегодняшний день, многие покупатели сетуют на то, что в нынешних условиях практически невозможно подобрать столичную квартиру в 70-типроцентной стадии готовности в новом доме. Очень проблематично сегодня найти однокомнатное жилье, стоимостью до 4-х миллионов рублей или двухкомнатное до 6-ти миллионов, хотя в минувшем году такие варианты были с избытком, - утверждает Дмитрий Отяковский, являющийся коммерческим директором компании «Пионер».

Со своей стороны мы можем отметить следующую картину. Примерно с мая минувшего года, число сделок с недвижимостью постоянно увеличивалось. Например, в жилом комплексе «Лазаревское» за месячный период стабильно продавалось по 25-30 квартир. И все это невзирая на постоянную корректировку цен, которая только в третьем квартала прошлого года была проведена три раза. Жилой комплекс «Лазаревское» является наглядным примером высококачественного строительства. Такие комплексы постоянно пользуются предприимчивым спросом. Он находится в районе «Южного Бутова» в непосредственной близости к станции метро «Бунинская аллея», в парковой зоне. К реализации здесь предлагается более 680-ти квартир, площадью от сорока до 105-ти квадратов. Возведение жилого комплекса было начато летом 2008-го года, а активные продажи начались в пик кризисного периода, в начале 2009-го года. В то время жилая недвижимость продавалась по цене близкой к себестоимости.

Однако с летнего период минувшего года цены на жилье в этом ЖК увеличились на целых 15 процентов относительно готовности объекта и увеличивающегося спроса. Сегодня здесь нет однокомнатной жилой недвижимости. Двухкомнатную квартиру, общей площадью от 55-ти до 60-ти квадратов в этом ЖК можно купить от 5,4 до 5,7 миллионов рублей. Трехкомнатную квартиру, площадью от 70-ти до 73-х квадратных метров можно приобрести от 6,7 до 6,9 миллионов рублей. Среднестатистическая стоимость многокомнатной квартиры, общей площадью от 85-ти квадратных метров составляет 9,5 миллионов рублей. Опуская всякие подробности, реальная среднестатистическая стоимость на объекте сегодня составляет 95 тысяч рублей за квадрат. Данный жилой комплекс, на сегодняшний день, находится в 70-типроцентной стадии готовности.

Предложения столичных новостроек в первом квартале текущего года по минимальной стоимости?

В большинстве объектов жилой недвижимости комфорт класса однокомнатные квартиры уже не купишь. Данное свидетельство является далеко не лучшим в отношении повышенного спроса на подобную жилую недвижимость. Недвижимость эконом класса всегда была самой востребованной. Аналогичных предложений в столице катастрофическая нехватка. По мнению некоторых экспертов, в докризисный период было не очень целесообразно строить дешевые дома, но как утверждают другие специалисты, львиная доля домов панельного типа предназначалась для муниципального использования, а именно, для переселения людей из обветшалого жилья и реализации иных социально-жилищных программ при поддержке столичного правительства. Такая жилая недвижимость поступала в продажу в весьма ограниченном количестве, и возникал резкий дефицит не дорогостоящей недвижимости. Разумеется, самые недорогие новостройки находятся на недорогой земле, которая находится в непосредственной близости к главному столичному кольцу или даже за его пределами, в таких районах как: Солнцево, Новопеределкино, Кожухова и Бутово.

Дешевое жилье в столице можно приобрести в Кожухова. Данный микрорайон включает в себя множество новых домов, расположен за пределами МКАД и имеет отношение к восточному административному округу столицы. Большинство здешних домов уже сдано, а преимущественное количество квартир являются муниципальными. Однако и в открытой реализации сегодня можно подобрать квартиру от подрядчика, с которым строительная компания рассчиталась построенной площадью. Однокомнатные квартиры, общей площадью не менее 40 квадратных метров сегодня можно купить за 4 миллиона рублей, а среднестатистическая стоимость квадрата составляет от 85-ти до 95-ти тысяч рублей. Данный район постоянно застраивается, и в скором времени здесь появиться более ста тысяч квадратов столичной жилой недвижимости, однако про приближенность к станциям метро, благоприятную экологию и отлично развитые объекты инфраструктуры пока говорить рано.

Из столичных районов, находящихся за московской кольцевой автодорогой, в наиболее выгодном положении с автотранспортной доступностью сейчас находится район «Митино», где не так давно открылось метро. Новых, возводимых объектов в данном районе пока нет, а в ранее сооруженных и сданных государственной комиссии домах среднестатистическая стоимость квадратного метра составляет от 107-ми до 115-ти тысяч рублей. Принимая во внимание значительную метрику квартир, конечная цена квартиры получается очень завышенной. Стоимость однокомнатной квартиры составляет примерно пять миллионов рублей. Двухкомнатную квартиру здесь можно купить от 8,5 миллионов рублей.

Эксперты ГК «Пионер» утверждают, что данный район является очень перспективным для жилищного строительства комфорт класса, и в 2011-м году здесь начнет строиться новый ЖК, общей площадью более 170-ти тысяч квадратов метров. Низкие ценовые показатели наряду с рекламой это не демпинг. Почему, сегодня в рекламе, преобладают низкие ценовые показатели на квадратные метры в новых домах? Чаще всего, данные о соблазнительных ценах являются устаревшими. Многие звонят в офисы по продажам, чтобы разобраться, что, например, то жилье, которое продавалось в минувшем году в одном из популярных районов столицы от 70-ти тысяч рублей за квадратный метр, сегодня предлагаются только по уступке прав собственности физических лиц, и стоит от 120-ти тысяч рублей за квадрат. Невысокие цены квадратного метра могут предлагаться в объектах жилой недвижимости, которые находятся на первоначальной стадии строительства, окончание которых запланировано только на следующий год.

Если репутация строительной компании, которая осуществляет строительство жилищного комплекса достаточно высокая, а дом расположен в благоприятном месте - квартиры небольшой площади покупаются с молниеносной скоростью. Чаще всего, уже спустя месяц ценовые показатели на жилье в таких жилых комплексах увеличиваются, вместе с повышением готовности к сдаче. В качестве примеров можно привести дом на Алтуфьевской трассе, жилой комплекс на улице Болотниковская, и объект жилой недвижимости в Филях. В новом доме, расположенном в СВАО Москвы, сегодня можно приобрести квартиру от 85-ти тысяч рублей за квадратный метр. Но в реальности, купить здесь однокомнатную квартиру практически невозможно, их осталось очень мало, и в основном на 2-м этаже, без лоджии. Стоимость такой квартиры начинается от 110 тысяч рублей за квадратный метр. Двухкомнатные квартиры здесь уже давно раскупили, стоимость квадратного метра в трехкомнатной квартире начинается от 92-х тысяч рублей. Окончание строительства запланировано на конец нынешнего года.

Еще одной хорошей реальностью современного рынка является разнообразие предложений с отличной ценой за квадратный метр при большом метраже жилой площади. Разумеется, и на эти квартиры есть свои покупатели, так как они, преимущественным образом имеют улучшенные планировки, или возможность перепланировки. Конечная стоимость жилой недвижимости в таких домах очень высокая. Следует заметить, что сегодняшние покупатели обращают внимание на величину сделки, порой все решает сумма в 100 тысяч. По утверждению Дмитрия Отяковского, который является коммерческим директором компании «Пионер», сегодня люди более грамотно относятся к приобретению жилой недвижимости, и стараются не приобретать квартиры как рубашки на летней распродаже. Один из проектов, которые мы реализовывали, включал в себя небольшие однокомнатные квартиры. Мы приняли решение продавать их по 4 миллиона рублей. В конце года мы подписали договор купли продажи с человеком, который ушел платить - и просто исчез. А после празднования нового года он позвонил с извинениями, сказав, что купил однокомнатную квартиру за 3,9 миллионов рублей у другой компании.

Разница в сто тысяч рублей стала решающей. Некоторые покупатели весьма скрупулезно следят за ситуацией с ценовой политикой. В качестве аналогичного примера можно привести монолитные объекты жилой недвижимости с небольшой ценой за квадратный метр, расположенные в новом микрорайоне на юге Москвы. Сегодня объекты жилой недвижимости рекламируются по цене от 70-ти тысяч рублей за квадратный метр, но площади квартир просто огромны. Однокомнатные квартиры имеют площадь от 57-ми квадратных метров, двухкомнатные от 80-ти квадратов. Разумеется, конечная цена на такие квартиры будет очень высока. Данный объект, в настоящее время, находится на начальной стадии строительства. Эксперты компании «Пионер» приняли решение пересмотреть перспективную жилую недвижимость. В жилом комплексе под названием «Текстильщики», общая площадь которого превышает 90 тысяч квадратных метров, изменились размеры и планировка квартир. В процессе проектирования этого комплекса, застройщики планировали сделать основные квартиры 100-метровыми. В докризисный период рынок бы легко поглотил их, но в минувшем году мы поняли требования в переформировании проекта и сделали акцент на более маленькие квартиры.

В результате этого, увеличилась нагрузка на инженерно-социальную инфраструктуру, однако по подсчетам наших экспертов, это намного выгодней, чем затянувшиеся продажи на исходной стадии. На сегодняшний день жизнестойкость данного проекта преимущественным образом зависит от динамики реализации. А минимизации жилой площади позволила бы сохранить численность комнат и стоимость квадрата. Мы приняли решение удешевить квартиры в среднем на 1,5 миллиона рублей, - говорит Дмитрий Отяковский. В настоящий момент, основополагающими моментами, которые определяют популярность некоторых объектов, являются: выгодное месторасположение, продуманная планировка, грамотное решение архитектурного стиля, качество постройки, развитая инфраструктура, и, конечно же, адекватная стоимость. Среди видимого разнообразия рыночных предложений, вариантов жилой недвижимости, которая отвечает всем вышеописанным требованиям очень мало, так как, из-за отсутствия кредитов строительные и девелоперские компании приостановили даже реализованные проекты эконом и комфорт класса, что вместе с повышенным спросом может привести к минимизации предложения. При этом в столице сохраняется не очень высокое соотношение квадрата жилой площади на человека в сравнении с развитыми регионами.

Сегодня мы наблюдаем высокую социальную потребность в увеличении жилой площади. На данный наблюдается серьезная проблема пониженного качества жилищного фонда советского строительства, в частности пятиэтажных домов, а также повышенная активность обеспеченных столичных жителей, ориентированная на переезд в более интересные районы. Поток региональных жителей, которые желают переехать в Москву всегда будет высоким. Частные инвестиционные предприниматели рассматривают недвижимость как инструмент для инвестирования собственных средств, и это считается одним из признаков обозначающегося рыночного роста. В январе и феврале текущего года аналитические эксперты зафиксировали значительный рост объема реализаций по вторичному рынку. Строительные компании почувствовали на себе данную тенденцию, и это, разумеется, в некоторых сегментах инициировало уравновешивание спроса и предложения.

Как сильно уровень платежеспособного спроса повысится, или понизится в будущие годы?

По оценкам разных экспертов, финансовые доходы определенной части народонаселения не ощутили каких-либо серьезных видоизменений. Важно заметить, что в докризисный период макроэкономического роста большинство граждан сформировали свои материальные накопления, необходимые или для приобретения не дорогостоящего жилья или для обмена на усовершенствованную жилую площадь. Основная часть этих покупателей выходит на рынок уже в настоящий момент, и будет продолжать выходить в 2011-м году, составляя стойкий уровень отложенного спроса. Таким образом, если в 2011-м году не случиться форс-мажора, то уровень спроса будет не меньше, а наоборот выше, чем в предыдущие годы. Еще одним, немаловажным моментом, является тенденция усовершенствования ситуации на рынке ипотечного кредитования, что инициирует рост платежного способного спроса за счет не нынешних, а перспективных доходов.

В 2008-м году доля соглашений с привлечением ипотечных средств на определенных объектах доходила до 30-ти процентов, - утверждает Дмитрий Отяковский, - в минувшем году такие соглашения имели место крайне редко, чаще всего, под залог наличествующей недвижимости. В четвертом квартале прошлого года ситуация улучшилась, некоторые из банков начали выдавать кредиты на приобретение квартир в новых домах при условии повышенной готовности объекта к сдаче, которая должна была составлять не менее 70-ти процентов. По одному из наших объектов, а именно по жилому комплексу «Лазаревское» - в нынешнем году уже имели место реально выданные ипотечные средства. Благодаря вышеописанной тенденции, в будущем на рынок выйдут люди, которые претерпевают нехватку личных денежных средства для приобретения жилой недвижимости. Проще говоря, налаживание ипотечного кредитования, с течением времени, начнет работать на рост рынка недвижимого имущества. В нынешнем году новой жилой недвижимости на рынке будет не очень много, объем новых объектов в значительной степени уменьшиться, так как, многие были заморожены, а некоторые находятся в стадии переделки. Помимо всего прочего, сказывается еще отсутствие реального финансирования для строительных компаний.

По оценкам аналитических экспертов, объем строящегося жилья с каждым месяцем уменьшается. Активация предложений начнется, наверное, только в 2011-м году: за счет повторного проектирования некоторых объектов, в значительной степени сдвигается срок реализации. Проектировочный цикл продолжается, как правило, полтора года, на него накладываются пока не решенные проблемы с вторичным финансированием девелоперов. На сегодняшний день, в стране еще весьма высокие ставки бизнес кредитования. При этом эксперты прогнозируют незначительный рост цен на инфляционном уровне. Не трудно догадаться и подсчитать, в какую сумму выльется откладывание покупки новой жилой недвижимости. (19.04.10)


ЛСР продолжает покорять Подмосковье. "Деловой Петербург". 19 апреля 2010


ЗАО "Мосстройреконструкция" (предприятие группы ЛСР) заключило инвестиционный контракт с некоммерческим партнерством "Мегаполис-север" на строительство жилья экономкласса в городе Нахабино Московской области, на граничащих друг с другом земельных участках общей площадью около 44 га.

Инвестиции "Мосстройреконструкции" в проект оцениваются в 8 млрд рублей.

По условиям контракта ЗАО "Мосстройреконструкция" построит в 16 км от Москвы микрорайон общей жилой площадью около 190 тыс. м2, включающий в себя многоэтажные и малоэтажные дома серии "Евро’Па", выпускаемой ОАО "Завод ЖБИ-6" (предприятие группы ЛСР). 80% всех продаваемых площадей -- 152 тыс. м2 -- будет передано в собственность "Мосстройреконструкции" для дальнейшей реализации.

Весь земельный массив площадью 44 га планируется застроить за 5 лет. Первым этапом реализации проекта станет строительство малоэтажного квартала, начать которое предполагается летом текущего года.


8625755409697824.html
8625804872825046.html
8626000345487116.html
8626286014998129.html
8626380447684167.html